ZukunftsSkizze: Die Immobilienwirtschaft in der Post-Industrialisierung

Die ZukunftsSkizzen von Visionary Labs sind komprimierte Zukunftsbetrachtungen aktueller Themen der Zeit. Sie sind gedacht als intellektuelle Anregungen und als Aufforderung, das Thema einer tieferen Analyse zu unterziehen, den eigenen Zukunftspfad zu hinterfragen und breitere Szenarien abzuleiten. In unserer ZukunftsSkizze schauen wir dieses Mal auf möglichen Entwicklungen der gewerblichen Immobilienbranche, die im Zuge der Corona-Maßnahmen – wie viele andere Branchen – unter zusätzlichen Druck geraten ist.

Bei vielen Bauvorhaben scheinen die bisherigen Konzepte fraglich. Großprojekte wie Hotelanlagen und Shopping Center werden neu bewertet, da bei Ausfällen oder geringen Auslastungen die Investitionen unter Umständen nicht mehr abgedeckt sind. Im Tourismus werden momentan Ziele im eigenen Land (außerhalb der Metropolen), kürzere Reisen und nachhaltige Angebote bevorzugt. Das Einkaufsverhalten hat sich signifikant in Richtung online verschoben, was zu deutlichen Rückgängen im Einzelhandel aber auch zu neuen Anforderungen für die Logistik geführt hat. Die bereits laufenden Strukturveränderungen sind hier deutlich beschleunigt worden.

Bürogebäude sind in ihrer ursprünglichen Nutzungsform als ständiger Arbeitsplatz ebenfalls fraglich geworden, da viele Firmen und Mitarbeiter die Vorteile der Arbeit von Zuhause entdeckt haben. Unklar ist das zukünftige Verhalten der Firmen und Organisationen, wenn es um das Arbeiten von Zuhause geht. Die Neigung zur physischen Kontrolle wird nicht über Nacht verschwinden, ebenso wenig wie die Notwendigkeit der physischen Zusammenarbeit und des direkten Austausches. Andererseits gibt es große Einsparungspotentiale bei Büromieten, Catering und Arbeitswegen sowie eine Zunahme der Lebensqualität bei den Mitarbeitern und ihren Familien. Hinzu kommen neue Mobilitätskonzepte, die die Nutzungsformen zusätzlich verändern und sicherlich auch neue Bürokonzepte hervorbringen werden.

Zusammengefasst erwarten wir steigende Anforderungen an Nachhaltigkeit und Modularität sowie eine weitere Bewegung in die Postindustrialisierung hinein, mit mehr digitaler Arbeit. Dies wird unserer Meinung nach deutliche Veränderungen in unseren Stadtbildern zur Folge haben, ausgelöst durch neue Arbeitswelten, verändertes Einkaufsverhalten, komplexere Logistik und neue Mobilitätskonzepte.

Selbst wenn wir in regelmäßigen Abständen eine neue Epidemie sehen oder immer wieder neue Wellen erleben würden, was fraglich ist, dann sollten wir mittlerweile nach eineinhalb Jahren gelernt haben, wie wir effizienter reagieren können. Es wird also keine 1:1 Wiederholung geben. Und da die angesprochenen Veränderungen bereits vor COVID eingesetzt haben, werden diese wohl anhalten. Eine Rückkehr auf das Niveau vor der Krise ist somit mehr als unwahrscheinlich.

Dementsprechend haben wir die Zukunftsmatrix (siehe Grafik) mit den Dimensionen „Ressourcendruck“ und „Zunahme des Postindustrialismus“ aufgebaut. Der Ressourcendruck ergibt sich nicht nur aus den notwendigen C02-Maßnahmen, die vom Gesetzgeber und Konsumenten gefordert werden. Hinzu kommen die bereits erkennbaren und weitere Ressourcenengpässen wie Freiflächen, Baukapazitäten, Baumaterial, Investoren usw. Sehen wir uns die Szenarien im Einzelnen an:

Klassische Urbanisierung und ödes Land

In der Basislinie unserer Betrachtungen hat sich wenig geändert, d.h. die Urbanisierung und die Verödung der ländlicheren Gebiete nimmt weiter zu und die Büros werden weitgehend wie üblich genutzt. Hinzu kommen flexible Formate der Flächennutzung sowie Dienstleistungskonzepte, wie wir sie bereits von Flexdesk-Modellen kennen, weitgehend beschränkt auf Ballungsräume. In diesem Szenario werden die bekannten Probleme akuter, d.h. die Unsicherheiten nehmen zu, Investitionen werden schwieriger und die Anforderungen an Nachhaltigkeit größer.

Nachhaltiger Umbau mit Chancen

Der Druck in Richtung nachhaltiges Bauen und der Bedarf nach resilienteren Projekten nimmt zu, was die Baukosten ansteigen und Umbaumaßnahmen anstelle Neubauten als attraktiver erscheinen lässt. Die Investitionen sind komplexer und einige der früheren Blockbuster wie Shopping Center und Hotels werden umgewidmet (z.B. in flexible Arbeit/Wohnen-Anlagen) um resilienter zu werden. Die Arbeitskonzepte sind die bekannten Modelle mit einigen Ergänzungen um flexible Arbeit/Wohnen-Angebote und Dienstleistungskonzepte, weitgehend in Ballungsräumen.

Arbeitsnomaden und Absteiger in einer polarisierten Welt

Die Arbeitswelt ist weiter in Richtung Dienstleistung verschoben, aber es profitiert davon nur ein privilegierter Teil der Wissensarbeiter. Für diese Gruppe werden neue Arbeit/Wohnen-Formate entwickelt und bestehende Büroflächen angepasst. Das Risiko besteht im Nomadentum der Wissensarbeiter, bei dem die Attraktivität von Städten schnell zu- oder abnehmen kann, auch hervorgerufen durch Steuergesetze und veränderte Mobilität. Das sinkende Einkommen der prekären Dienstleistungsschicht lässt größere Projekte wie Shopping Center unterhalb des Luxussegments als wenig attraktiv erscheinen, was zu Umwidmungen führt.

Nachhaltig-urban mit grünen Satelliten

Die Arbeitswelt besteht weitgehend aus Diensten, die Gesellschaft hat sich angepasst und die großen Einkommensungleichheiten abgebaut oder abgeschwächt. Der globale Ressourcendruck führt zu einer neuen Art des Bauens und des Städtebaus, mit einem Fokus auf Wiedernutzung, Flexibilität und nachhaltigen Baustoffen. Alte Großbauprojekte werden wenn möglich umgewidmet, Arbeiten und Leben (inkl. Mobilität) werden integriert behandelt. Arbeiten/Wohnen ist durch neue Dienstleistungspakete abgedeckt (wie integrierte Mobilität, Schulen, und Einkaufen) die z.T. an Gebäude gekoppelt sind. Sofern die unteren Einkommensschichten mitprofitieren, werden sich diese Modelle über die Städte hinaus in das Landleben verlängern. Sollte eine große Ungleichheit bestehen bleiben, werden wir die Modelle hauptsächlich in Ballungsgebieten und als Luxusvarianten in ländlichen Gegenden sehen. Unter diesen Bedingungen sind die alten Projekte wie Shopping Center und große Hotelanlagen nicht mehr zeitgemäß und werden umgewidmet.

Fazit

Die Zukunft der kommerziellen Immobilienbranche wird langfristig stark von der Geschwindigkeit bestimmt, mit der wir uns in eine Dienstleistungsgesellschaft hineinbewegen. Dabei lassen wir klassische Nutzungsformen hinter uns, ohne dass zu diesem Zeitpunkt klar ist, wie die neuen Formen genau aussehen werden. Angesichts der Langfristigkeit von Bauprojekten benötigt die Branche neue Ideen des flexiblen (Um-)Bauens inkl. Dienstleistungskonzepten. Die Anforderungen an Nachhaltigkeit haben hingegen klare Konturen. Deren Umsetzung wird durch sich schnell ändernde Vorschriften und den technischen Fortschritt in Baumaterialen und Digitalisierung geprägt sein. Zusammengefasst stehen der Branche herausfordernde Zeiten bevor.

Was halten Sie von dieser ZukunftsSkizze? Wir freuen uns auf Ihre Kommentare!

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